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Mietrecht und Immobilienrecht

Feststellungsklage auf Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs nun zulässig?

29.08.2011

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 04.05.2011 (Aktenzeichen VIII ZR 146/10) entschieden, dass auf Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung geklagt werden kann, wenn die Kündigung des Mieters auf Grund von Zahlungsverzugs mit Mieten erfolgt.

Im vom BGH entschiedenen Fall waren die Mieter mit der Miete in Verzug. Die Vermieter kündigten fristlos. Mit Erhebung der Räumungsklage wurde gleichzeitig Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung geltend gemacht.

Im Wohnraummietrecht kann gem. § 257 ZPO nicht auf künftige Zahlung geklagt werden. Eine Klage für zukünftige Leistungen ist lediglich dann möglich, wenn ein Fall des § 259 ZPO gegeben ist. Dies ist dann der Fall, wenn zu besorgen ist, dass auch künftig die Mietzahlung nicht rechtzeitig erbracht wird.

Es war bislang entschieden worden, dass dies immer dann der Fall ist, wenn eine ernsthafte Weigerung des Mieters vorliegt. Nun hat der BGH klargestellt, dass an das Tatbestandsmerkmal nicht allzu hohe Ansprüche zu stellen sind. Diese liegen bereits immer dann vor, wenn Zahlungsverzug vorliegt.

Tipp vom Rechtsanwalt:
Der Vermieter sollte in Zukunft bei Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs immer einen entsprechenden Feststellungsantrag im Sinne des § 259 ZPO stellen und beantragen, dass durch das Gericht festgestellt wird, dass der Mieter Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung zu zahlen hat.

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