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Mietrecht und Immobilienrecht

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 18.02.2011 (Az. V ZR 197/10) klargestellt hat, hängt ein Aufwendungsersatzanspruch des WEG-Verwalters unmittelbar davon ab, inwieweit er in einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Ausgaben ermächtigt wurde.

Vergibt ein Wohnungseigentumsverwalter ohne Zustimmung der Gemeinschaftsmitglieder Aufträge für Reparaturen bzw. für Erneuerungsarbeiten über den ursprünglichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus, so sind die hierfür getätigten Aufwendungen ggf. nicht zu erstatten. Ein Erstattungsanspruch besteht lediglich im Rahmen einer Notgeschäftsführung, soweit sich herausstellt, dass die beschlossenen und geplanten Maßnahmen zu einer vollständigen und beabsichtigten Sanierung nicht ausreichen. Die Befugnis erstreckt sich allerdings auch nur auf solche Maßnahmen, die zur Abwendung eines weiteren Schadens zwingend notwendig und eilig sind. Weitergehende Entscheidungen müssen von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Dies insbesondere dann, wenn für Renovierungsarbeiten lediglich ein bestimmtes Budget zur Verfügung gestellt wurde.

Wie der Bundesgerichtshof richtig ausführt, könnte sich allerdings nach den Grundsätzen des Bereicherungsrechts ein Wertzuwachs ergeben. Beweispflichtig ist insoweit allerdings der Wohnungseigentumsverwalter. Abgesehen davon dürfte es nicht zu einem vollständigen Ausgleich der Aufwendungen kommen, da nach § 808 Abs. 2 BGB lediglich der objektive Wertzuwachs zu ersetzen ist. Der objektive Wertzuwachs entspricht allerdings nicht den Aufwendungen. Ein Gebäude wird aufgrund von Reparaturarbeiten und Renovierungsarbeiten nicht genauso viel mehr wert, wie die Reparaturarbeiten kosten. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft geht somit bei nicht genehmigten Ausgaben ein enormes eigenes Kostenrisiko ein.