Aktuelles
Mietrecht und Immobilienrecht

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist (vgl. § 543 BGB). Der Zeitpunkt für die Mietzahlung ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB hat die Zahlung spätestens bis zum 03. Werktag eines jeden Monats zu erfolgen. Jede andere Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.

Wann liegt Zahlungsverzug des Mieters vor?

Nach § 286 BGB kommt ein Schuldner grundsätzlich nur dann in Verzug, wenn der Gläubiger nach Eintritt der Fälligkeit die Zahlung mahnt. Nachdem bei der Miete allerdings für die Mietzahlung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, bedarf es gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB keiner Mahnung. Der Schuldner hat dafür zu sorgen, dass die Miete pünktlich auf dem Konto des Vermieters eingeht. Das Verschulden von Erfüllungsgehilfen namentlich eine zu späte Ausführung der Überweisung muss sich der Mieter zurechnen lassen.

Erheblichkeit der verspäteten Mietzahlung

Grob gesagt ist der Verzug mit der Zahlung der Miete durch den Mieter immer dann erheblich, wenn er mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die Einzelheiten sind in § 543 Abs. 2 BGB geregelt.

Schonfrist

Unter Schonfrist versteht man die Möglichkeit des Mieters eine Kündigung des Vermieters auszuschließen, wenn er vor dem Zugang der Kündigung den Vermieter in voller Höhe befriedigt. Er muss also somit alle offenen Forderungen bezahlen. Für Wohnraum gilt sogar eine erweiterte Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Im Falle von Wohnraummiete kann der Mieter die Zahlung der Miete noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches bezahlen. Es wäre auch ausreichend, wenn eine öffentliche Stelle, meistens das Sozialamt oder die ARGE sich zur Zahlung der noch offenen Miete verpflichtet.

In diesem Fall erledigt sich der Räumungsrechtsstreit. Der Mieter muss allerdings damit rechnen, dass er die Verfahrenskosten bezahlen muss. Kann der Mieter die Verfahrenskosten nicht bezahlen, so ist im Verfahrenskostenrückstand kein Kündigungsgrund zu sehen. Der Mieter kann weder fristlos noch fristgemäß gekündigt werden (BGH-Urteil vom 14.07.2010 VIII ZR 267/09). Der Vermieter bleibt also auf seinen Kosten sitzen, sofern diese nicht beim Mieter vollstreckt werden können.

Rechtliche Hinweise für verspätete Mietzahlung

Der Mieter sollte über die Mietzahlung nicht versuchen seinen Vermieter zu ärgern. Sollte die Miete verspätetet eingehen, so kann der Vermieter bereits am 4. Werktag des Monats einen Rechtsanwalt mit dem Beitreiben der Mietschulden beauftragen. Aufgrund des Verzugs des Mieters mit der Zahlung hat dieser auch die Kosten für den Rechtsanwalt zu tragen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Rechtsanwalt noch vor dem Eingang der Zahlung beim Vermieter tätig geworden ist. Für den Schadenersatzanspruch ist allein die Beauftragung maßgebend.

Darüber hinaus hat der Vermieter die Möglichkeit bei wiederholt verspäteter Zahlung den Mieter abzumahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung immer noch seine Miete unpünktlich bezahlen, so kann der Vermieter den Mieter bereits bei einer einzigen weiteren unvollständigen und oder unpünktlichen Mietzahlung ordentlich kündigen (vgl. BGH WM 2006, 195).