Aktuelles
Mietrecht und Immobilienrecht

In der Praxis ergibt sich immer wieder die Notwendigkeit im Rahmen von Mietverhältnissen Planungssicherheit zu schaffen. Hierbei stellt sich oftmals die Frage, ob ein qualifizierter Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB oder lediglich ein Ausschluss der Kündigung auf bestimmte Zeit vereinbart worden ist.

Voraussetzung dafür, dass die Mietvertragsparteien tatsächlich einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen können sind gewisse Voraussetzungen. Gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1-3 BGB muss ein entsprechender Grund wie Eigenbedarf, Abriss, Sanierung oder eine Vermietung an einen „Arbeitnehmer“ vorliegen. Der Grund der Befristung des Mietverhältnisses muss auch schriftlich festgehalten werden. Der Grund muss auch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorliegen.

Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, so liegt gem. § 575 Abs1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis vor, welches auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Dieses ist dann nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 573-574 c BGB kündbar.

Auch wenn ein qualifizierter Zeitmietvertrag nicht möglich ist, so wird von den Gerichten oftmals ein unbefristetes Mietverhältnis angenommen, bei dem dann lediglich die Kündigung unter den Vertragsparteien ausgenommen ist. Grundsätzlich ist nämlich davon auszugehen, dass die Vertragsparteien keinen unwirksamen, sondern einen wirksamen Vertrag schließen wollten.

Welche Fristen werden für den Ausschluss der Kündigung von der Rechtsprechung akzeptiert?

Hierbei ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob der Ausschluss der Kündigung im Rahmen einer formularmäßigen Vereinbarung, also im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB’s) erfolgte oder im Rahmen einer individuellen Absprache zwischen Mieter und Vermieter.

Eine formularmäßige Vereinbarung, die beiderseitig die ordentliche Kündigung ausschließt wird von der Rechtsprechung bis zur Dauer von 4 Jahren akzeptiert. Ausnahme ist eine Wohnung, die von einem Studenten zum Zweck des Studiums angemietet wird. Hier wird von der Rechtsprechung bereits nach 2 Jahren eine unangemessene Benachteiligung des Studenten angenommen, da dieser dann in der Wahl seines Studienortes eingeschränkt wäre.

Eine formularmäßige Vereinbarung, in der lediglich der Mieter auf die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet ist nicht möglich. Ein derartiger einseitiger Ausschluss seitens des Vermieters wird als unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB aufgefasst.

Im Rahmen einer individualvertraglichen Vereinbarung ist allerdings ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bis zu 5 Jahren möglich. Ein derartiger Individualvertrag liegt auch dann vor, wenn im Rahmen des Formularmietvertrages lediglich unter „Sonstiges“ eine entsprechende Vereinbarung handschriftlich notiert wird.

Eine individualrechtliche Vereinbarung in der beide Seiten gleichsam auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung verzichten ist erst recht möglich. Momentan besteht diesbezüglich keine gefestigte Rechtsprechung, jedoch ist auf jeden Fall ein Ausschluss von 5 Jahren als rechtmäßig anzunehmen.