Aktuelles
Mietrecht und Immobilienrecht

Immer wieder stellt sich die Frage, ob der Hausverwalter für den Vermieter handeln darf. Unstrittig kann er dies, wenn er für die Handlung eine Vollmacht vorlegt. Grundsätzlich ist die Erteilung der Vollmacht formfrei (vgl. § 167 BGB). Das bedeutet, dass die Vollmacht dem Verwalter vom Vermieter auch mündlich erteilt werden kann. Wird allerdings keine schriftliche Vollmacht vorgelegt, so kann der Mieter nach § 174 BGB in gewissen Fällen bei einseitigen Rechtsgeschäften die Handlung zurückweisen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 231/13 über exakt diese Problematik zu entscheiden gehabt. Der BGH musste darüber entscheiden, ob eine Mieterhöhung, die der Hausverwalter für den Vermieter verlangt hat rechtswirksam war. Der BGH stellte klassisch darauf ab, dass die Erklärung für und gegen den Vermieter wirkt, § 164 I S. 1 BGB. Dabei ist laut BGH unerheblich, ob die Abgabe der Erklärung im Namen des Vertretenden erfolgt oder ob sich dies aus den Umständen ergibt. Dies entspricht § 164 I S. 2 BGB. Es genügt also, dass sich aus den Umständen ergibt, dass der Hausverwalter im Namen seines Auftraggebers des Vermieters handelt. Dies ist im jeweiligen Einzelfall festzustellen. Voraussetzung für die Wirksamkeit des Handelns des Hausverwalters ist aber, dass dem Mieter dessen Vertretungsrecht aus den sonstigen Umständen heraus bekannt ist. Auch dies ist im Einzelfall festzustellen. Bei einem erstmaligen Tätigwerden des Verwalters ohne eine Vollmacht vorzulegen, ist dies wohl nicht der Fall.